Como são tributadas as rendas e como otimizar a sua tributação

Os teus rendimentos prediais, ou seja, as rendas que recebes dos teus imóveis, são tributadas em IRS. 

Para melhor compreender como isto funciona, tens de perceber o que são rendimentos prediais:

Os rendimentos prediais enquadram-se na categoria F do IRS e respeitam a rendas de prédios rústicos, prédios urbanos e prédios mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B.

Para saber ao certo o que são consideradas rendas podes consultar o artigo 8.º do Código do IRS.

 

Agora que já sabes o que são os rendimentos prediais, deves entender como é que estes são tributados.

O titular de rendimentos prediais pode optar pela tributação em sede da categoria F (rendimentos prediais) ou em sede da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). Para a nossa análise importa a tributação na Categoria F.

 

Na categoria F, os rendimentos prediais podem ser tributados às taxas gerais e progressivas do IRS, quando se opta pelo englobamento, somando-se às rendas aos restantes rendimentos, ou a uma taxa especial, considerando-se isoladamente.

Para o cálculo do rendimento predial a tributar no âmbito da Categoria F, não são as rendas brutas que importam (rendas pagas pelo arrendatário), mas sim as rendas líquidas, que são as que correspondem às rendas brutas deduzidas das despesas suportadas e pagas pelo senhorio na obtenção de tais rendimentos.

As despesas dedutíveis às rendas, vêm explanadas no artigo 41.º do Código do IRS.

Podem ser deduzidas às rendas “todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, incluindo os seguros de renda, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração, bem como do adicional ao imposto municipal sobre imóveis.”

 

Podem ainda ser deduzidas as seguintes despesas: 

1. Seguros de Renda
2. Encargos com o condomínio pagos pelo senhorio, sendo a fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal. 
3. Os encargos do condomínio, de acordo com a permilagem de cada fração, se o senhorio for proprietário de mais de uma fração autónoma do mesmo prédio.
4. Custos de conservação e manutenção do prédio que tenham sido suportados e pagos pelo senhorio nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, desde que não tenha, o prédio, sido usado para outro fim que não o arrendamento.
5. IMI e Imposto de Selo do mesmo ano dos rendimentos a tributar.

 

É importante referir que os referidos gastos devem ser documentalmente comprovados.

As perdas também podem ser deduzidas. 

Após a dedução das despesas elegíveis, os rendimentos prediais obtidos podem ser positivos ou negativos. Se forem apuradas perdas, estas podem ser deduzidas aos rendimentos prediais obtidos nos seis anos seguintes, mas com as limitações definidas no artigo 55.º do CIRS.

 

Depois de entender o que são rendimentos prediais e quais as deduções que são possíveis, deves entender quais as taxas que são aplicadas aos rendimentos prediais a título de tributação autónoma.

As taxas especiais são as seguintes:

• 25%, para os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional;
• 28%, para os rendimentos prediais com fim não habitacional.

 

Pode ainda ser reduzida a taxa especial nos contratos de arrendamento para habitação permanente de longa duração, aplicando-se as seguintes taxas:

1. 15% para contratos com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos, sendo que a cada renovação do contrato com igual duração, a taxa é reduzida em dois pontos percentuais, até chegar a 5%.
2. 10% para contratos com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 10 anos.
3. 5% para contratos com duração superior a 20 anos.
4. Nos novos contratos de arrendamento, poderá ser reduzida a taxa especial em cinco pontos percentuais, quando neste novo contrato a renda seja inferior à renda do contrato de arrendamento anterior em pelo menos 5 pontos percentuais.

 

Estas reduções não são aplicáveis a contratos de arrendamento feitos a partir do primeiro dia deste ano, em que a renda exceda em 50 pontos percentuais os limites impostos pela Portaria 176/2019, de 6 de Junho.

 

Resta entender como funciona a tributação pelo englobamento.

Se o senhorio optar pelo englobamento, os rendimentos prediais deixam de ser tributados pela taxa especial e passam a ser tributados pelas taxas gerais progressivas, juntamente com os rendimentos das restantes categorias.

Depois de adicionados aos rendimentos das restantes categorias, é apurado o rendimento coletável, que é distribuído pelos escalões e é tributado escalão a escalão de acordo com a respetiva taxa normal.

Em conclusão, a melhor opção será o englobamento, quando depois do englobamento dos rendimentos prediais, o contribuinte ficar posicionado num escalão de IRS com uma taxa normal que seja inferior à taxa especial que pagaria pela tributação autónoma.

Para mais informações consulta o CasaGPT ou um profissional especializado.